Digesta 2000

Ο ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥΠΟΛΗ ΚΑΤΑ ΤΑ ΤΕΛΗ ΤΟΥ 14ου ΑΙΩΝΑ

Ελευθερία Σπ. Παπαγιάννη
 Αναπληρώτρια Καθηγήτρια Νομικής Πανεπιστημίου Αθηνών

Για να κατεβάσετε το αρχείο σε μορφή pdf πατήστε εδώ

 

Το έτος 1394 αρχίζει για την Κωνσταντινούπολη μια οκτάχρονη περίοδος δοκιμασίας[1]. Ή πόλη -πού μαζί με το Μoριά αποτελεί πλέον το τελευταίο έδαφος της παλιάς κραταιάς αυτοκρατορίας- αποκλείεται από ξηράς από τις δυνάμεις του σουλτάνου Βαγιαζήτ Α΄ και γνωρίζει μέρες πείνας και ερήμωσης. Ενώ όμως ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού και πολλοί κρατικοί αξιωματούχοι την εγκαταλείπουν, ή πατριαρχική σύνοδος εμφανίζει -ιδιαίτερα κατά τα έτη 1399/1401- εντυπωσιακή δικαιοδοτική δραστηριότητα, πού ξεπερνούσε κατά πολύ τα πλαίσια της από παλιά αναγνωρισμένης δικαιοδοσίας της. Ανεξάρτητα από την πιθανότητα να οφειλόταν το φαινόμενο αυτό στην ιδιαίτερη προσωπική ακτινοβολία του πατριάρχη Ματθαίου Α΄ -πού κατέλαβε τον οικουμενικό θρόνο το 1397- ή κάποιου μέλους της συνόδου του, δεν μπορεί να αγνοηθεί και το γεγονός, ότι ή διάλυση των κρατικών υπηρεσιών καθιστούσε την προσφυγή στην πατριαρχική δικαιοσύνη σχεδόν αναγκαστική[2]. Όσο άλλωστε και αν είχε μειωθεί ό πληθυσμός της Κωνσταντινούπολης και ή οικονομική κατάστασή του να ήταν απελπιστική, ή καθημερινή ζωή ακλουθούσε το δρόμο της και οι ανθρώπινες επαφές δημιουργούσαν διαφορές πού έπρεπε να διευθετηθούν. Οι σχετικές συνοδικές αποφάσεις παρέχουν πλήθος πληροφοριών με νομικό και κοινωνικό ενδιαφέρον, όπως τις αναφερόμενες στον τρόπο υπολογισμού της αξίας των ακινήτων.

Όπως είναι αυτονόητο, ιδιαίτερα πλούσιες σε στοιχεία είναι οι αποφάσεις πού αφορούν τη σύμβαση της αγοραπωλησίας. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το έγγραφο, με το όποιο θα ξεκινήσει ή ανάπτυξη τού θέματος[3]. Τον ’Ιανουάριο του 1401 ή Χρυσοκεφαλίνα άσκησε ενώπιον του πατριαρχικού δικαστηρίου αγωγή κατά του Προκοπίου Ψιλιανού «... ειπούσα, ότι συνεβιβάσθη μετ’ αυτού βαλόντος αυτού τούς εκτιμητάς, καί έπώλησεν προς αυτόν το περί την Πλατείαν οσπήτιον αυτής εις ύπέρπυρα εξήκοντα...» ^[4]. Πωλήτρια και αγοραστής είχαν όμως κάνει και μία περαιτέρω συμφωνία. Ό Ψιλιανός θα κατέβαλε το τίμημα του σπιτιού με δόσεις· 30 υπέρπυρα κατά τη σύναψη της σύμβασης, 15 το Μάρτιο του ίδιου έτους, ενώ τα υπόλοιπα 15 θα τα έδινε σε άγνωστο χρόνο, όταν δηλαδή επέστρεφε από ένα προγραμματισμένο ταξίδι του. Ό αγοραστής όμως αιφνιδίασε την πωλήτρια, προσφέροντάς της αμέσως ολόκληρο το τίμημα και ζητώντας την παράδοση του ακινήτου.[5] Τότε ή Χρυσοκεφαλίνα προσέφυγε στη σύνοδο δηλώνοντας, ότι αρνείτο να δεχθεί την εξόφληση και να αποχωρήσει από το ακίνητο πριν από τον συμφωνημένο χρόνο. Θεώρησε δε τη στάση του αγοραστή παραβίαση συμβατικής υποχρέωσης και ζήτησε να γίνει νέα εκτίμηση, επικαλούμενη προφανώς το δικαίωμά της να ορίσει ή ίδια τούς εκτιμητές. Ό πατριάρχης δικαίωσε την πωλήτρια σχετικά με το ζήτημα της παραμονής στο σπίτι πρότεινε όμως -εφόσον βέβαια το δεχόταν ή Χρυσοκεφαλίνα- να συνοικήσει με την οικογένεια του Ψιλιανού μέχρι την επιστροφή του από το ταξίδι. Έκρινε πάντως ότι ή νέα εκτίμηση ήταν αυτονόητη και τη μετέθεσε μάλιστα για το χρόνο ολοκλήρωσης της σύμβασης. Για το ζήτημα αυτό διαμαρτυρήθηκε ό Προκόπιος Ψιλιανός, προβάλλοντας το επιχείρημα, πώς σε ενδεχόμενη μεταβολή της πολιτικής κατάστασης ή αξία του σπιτιού μπορούσε να ξεπερνά τις οικονομικές του δυνατότητες. Τον ισχυρισμό αυτό θεώρησε λογικό το δικαστήριο και αποφάσισε ως εξής: «... ώς αν εί μεν, βοήθεια θεού, ειρήνη γένηται καί τό του οικήματος εκ τούτου τίμημα αύξηθή. είναι, παρά τω Προκοπίω, αγοράσαι αύτό, είτε καί μή, μάχης δέ τότε εύρισκομένης ώς καί νυν, επεί εν τοιούτω καιρώ τήν συμφωνίαν έποίησε, κατά πάσαν ανάγκην τιμηθήναι τότε τό οίκημα καί λαμβάνειν αύτό τον Προκόπιον τότε εις ήν τιμήν τιμηθή...»[6].

Οι ειδήσεις πού παρέχει ή απόφαση επιβεβαιώνονται και από άλλα έγγραφα της εκκλησιαστικής νομολογίας επί πατριάρχη Ματθαίου Α'. Ό δρισμός των εκτι­μητών από τόν πωλητή δείχνει διάθεση ιδιαίτερης προστασίας του, πού μάλλον θε­μελιώνεται μέ τό επιχείρημα:«...πάντες γάρ οί πιπράσκοντες βία τινί ή χρέεσι κατεχόμενοι πιπράσκουσιν...»[7]. Ή εκτίμηση των ακινήτων γινόταν από «ειδήμονας άνθρώπους»[8] κατά την «γνώσιν» και τη «συνείδησιν»[9] τους, αφού λαμβανόταν υπό­ψη «ό καιρός και τα πράγματα»[10] δηλαδή -όπως προκύπτει και από την υπόθεση της Χρυσοκεφαλίνας- ή ανώμαλη κατάσταση πού είχε δημιουργήσει στην αγορά της Κωνσταντινούπολης ό τουρκικός αποκλεισμός.

Για τα κριτήρια επιλογής των «εμπειρογνωμόνων» αυτών οι πηγές μας δεν δί­νουν επαρκείς πληροφορίες. Σε δύο περιπτώσεις αναφέρεται ρητά ότι στην εκτίμη­ση είχαν λάβει μέρος και κληρικοί αξιωματούχοι του πατριαρχείου[11]. Οι σχετικές όμως αποφάσεις του έτους 1400 αφορούν την πώληση ακινήτου πού ανήκαν σε ανηλίκους διαδικασία στην οποία ασκούσε κατά τούς χρόνους που μάς ενδιαφέ­ρουν ευρύτατη εποπτεία ή Εκκλησία[12]. Το ένα από τα δύο έγγραφα -πού αφορά την πώληση ακινήτου των τριών γιών τού Περίου Λαμπαδηνού, από τούς οποίους ό ένας ήταν ανήλικος- αναφέρει μάλιστα ρητά πώς οι πωλητές όρισαν τούς εκτιμητές και σ’ αυτούς προσέθεσε ό πατριάρχης Ματθαίος κάποιον κληρικό του, προφανώς για τούς λόγους πού μόλις αναφέρθηκαν[13]. Κληρικοί έκαναν εκτίμηση στή δεύτερη ύπόθεαη, πού δίνει περισσότερες πληροφορίες γιά τόν τρόπο άσκησης τών καθηκόντων τους.

Δύο χρόνια πριν από τήν έκδοση τού σχολιαζόμενου εγγράφου ό ανήλικος ’Ιά­κωβος Ταρ/ανειώτης έπεδίωξε τήν πώληση τού μεριδίου του άπό τά πατρικά του

 

ακίνητα[14] Ό πατριάρχης έδωσε τη σχετική άδεια και έστειλε δύο διακόνους, τον σακελλάριο Δημήτριο Βαλσαμώνα και τον σακελλίου Ιωάννη Συρόπουλο[15], νά επιστατήσουν στην πώληση «... και εύρέθη ή τιμή πάσα τον άνήκοντος μεριδικοϋ τω Ταρχανειώτη, ώς ό τότε καιρός τούτοις έπληροφόρησε καί ή γνώσις καί ή συνείδησις, υπέρπυρα εκατόν...»[16]. Στη τιμή αυτή πωλήθηκαν τα ακίνητα στη μονή του Μυρελαίου πού είχε δικαίωμα προτίμησης και ό νεαρός Ταρχανειώτης εισέπραξε τα εκατό υπέρπυρα, αλλά δεν σταμάτησε ούτε μια στιγμή να διαμαρτύρεται για το ύψος τού τιμήματος, το όποιο θεωρούσε πώς δεν έφθανε ούτε το 1/3 της αξίας των ακινήτων του. Έτσι το έτος 1400 ο πατριάρχης έκρινε πώς δεν μπορούσε πλέον να αγνοεί τις διαμαρτυρίες του, αλλά έπρεπε να ξανασχοληθεί με την υπόθεση. ’Εκτός από τούς δύο εκκλησιαστικούς άρχοντες πού θα εκπροσωπούσαν ακόμη μια φορά το πατριαρχείο ορίσθηκαν και οι νέοι εκτιμητές, στην πλειονότητά τους λαϊκοί, οι όποιοι, με την απειλή επιβολής εκκλησιαστικού επιτιμίου, θα επανεκτιμούσαν τα ακίνητα. Ή εκτίμηση όμως θα γινόταν «... κατά τον όπισθεν χρόνον...» με βάση δηλαδή τα δεδομένα της εποχής πού ολοκληρώθηκε ή σύμβαση[17]. Το αποτέ­λεσμα δικαίωσε τον Ταρχανειώτη, γιατί αποδείχθηκε πώς ή πραγματική προ διε­τίας, αξία των ακινήτων ξεπερνούσε τα 195 υπέρπυρα. Έτσι ό πατριάρχης έδωσε στους συμβαλλόμενους δύο δυνατότητες: είτε δηλαδή να συμπληρώσει ή μονή το τίμημα ή να γίνει διάρρηξη της αγοραπωλησίας λόγω υπέρογκης βλάβης (laesio enormis)[18]. Αναφερόμενος δέ στην παλαιά εκτίμηση ο Ματθαίος Α' δεν δίστασε να παραδεχθεί πώς «... ο δέ γέγονε τότε, λάθος ην και συναρπαγή, ο καί επί πολλών άλλων γίνεται...»[19].

Παρά τη δήλωση του πατριάρχη ότι τέτοια λάθη γίνονταν συχνά, δεν μπορεί να μη σκεφτεί κανείς πώς οι δύο άρχοντες του πατριαρχείου -παρά την τεκμαιρόμενη πείρα τους λόγω της ευρύτατης συμμετοχής της Εκκλησίας στην επίλυση των ιδιωτικών διαφορών- δεν θα είχαν ίσως όλες τις απαιτούμενες τεχνικές γνώσεις για την αποστολή πού τούς είχε ανατεθεί. Γι’ αυτό άλλωστε και κατά την επανεκτί­μηση πλαισιώθηκαν από λαϊκούς. "Αν και λείπει κάθε σχετική μνεία, δεν υπάρχει αμφιβολία, πώς ή επιλογή των τελευταίων δεν έγινε τυχαία. Ή ακριβής άλλωστε εκτίμηση της αξίας των ακινήτων ήταν δύσκολη υπόθεση. Στη χειμαζόμενη Κων­σταντινούπολη του τέλους του 14ου αιώνα δεν υπήρχε βέβαια «αντικειμενικός προσδιορισμός» της αξίας τους από κάποια κρατική αρχή· αντίθετα μάλιστα ή εύρεση της τιμής τους γινόταν «ύποκειμενικότατα» με συνυπολογισμό των ιδιαίτε­ρων συνθηκών πού συνέτρεχαν για κάθε ακίνητο, ατομικώς θεωρούμενο.

Όταν, για παράδειγμα[20], δύο σύζυγοι προσέφυγαν στην πατριαρχική σύνοδο ζη­τώντας να ακυρωθεί για laesio enormis ή πώληση ενός αμπελιού τους -πού βρισκό­ταν μέσα στην Κωνσταντινούπολη[21]- και προσήγαγαν και «συγκριτικά στοιχεία» από την πώληση γειτονικού αμπελιού την ίδια εποχή στη διπλάσια τιμή[22], το δικα­στήριο απάντησε: «... περί δέ γε του διπλάσιου είναι το τίμημα ου πάντως ανάγκη, του πλησίον εις πολλά πωληθέντος, και αυτό της αυτής είναι τιμής, ενδέχεται γάρ το μεν τυχείν καλλιεργημένον καί διά τούτο και τιμής πλείονος, τό δέ χέρσον καί έρη­μον καί ολίγης τιμής άξιον διά ταύτα»[23]. Φαίνεται λοιπόν, πώς στην περίπτωση αυτή ό Ματθαίος Α’ και οι συνοδικοί μητροπολίτες δέχθηκαν το επιχείρημα του εναγομένου, πώς είχε αγοράσει:«... χερσάμπελον (...) ήρημωμένην παντάπασι καί τό μεν αυτού πεφυσιωμένον αγροκαλάμη τε καί αγρία, το δε λίμνη μονίμω προσεοικός, επιτήδειον προς κυνηγεσίαν αμφιβίων ορνίθων, αι και πολλάκις εκείσε ηγρεύθησαν»[24]. Παρόλο πάντως πού ό ισχυρισμός για την υπέρογκη βλάβη αποδείχθηκε αβάσιμος, το δικαστήριο επέτρεψε την αναστροφή της πώλησης, δεχόμενο όμως την απαίτηση του αγοραστή να του επιστραφεί το τίμημα όχι απλό, αλλά προσαυξημένο με «... τα ήμισυ των αναγκαίων εξόδων...», πού ρητά προσδιορίζονται ως περιφρά­ξεις, βελτιώσεις του εδάφους και καλλιέργειες «... παρά τας συνήθεις...»[25]. Στη δια­μαρτυρία των πωλητών για το ότι οι δαπάνες αυτές δεν ήταν αναγκαίες, ή σύνοδος αντέταξε όχι μόνο την καλόπιστη νομή του αγοραστή, αλλά και το επιχείρημα πώς ή κακή κατάσταση του κτήματος τον είχε ουσιαστικά εξαναγκάσει σε βελτιωτικές επεμβάσεις πού υπερέβαιναν το συνηθισμένο μέτρο^.[26]

Ακόμα πιο ενδιαφέρουσες πληροφορίες μάς δίνει ή απόφαση ή σχετική με τα ακίμητα των γιων του Λαμπαδηνού. Ένας από τούς λόγους, για τούς οποίους έπρεπε να πολωθούν τα ακίνητα ήταν το ότι αυτά περιγράφονται στο έγγραφο ως «... πτώσιν ού μικράν άπειλούντα..^»[27], δηλαδή ετοιμόρροπα. Ή κατάστασή τους όμως είχε ως συνέπεια πώς ή εκτίμηση έπρεπε να γίνει «... τρόπω χαλαστικής...», γιατί διαφορετικά δεν μπορούσαν να πωληθούν[28]. ’Από την όλη διατύπωση του εγγράφου προκύπτει το αυτονόητο, ότι δηλαδή με την παραπάνω έκφραση υπονο­είται πώς οι εκτιμητές θα καθόριζαν τιμή μικρότερη από εκείνη πού θα προέκυπτε, αν τα ακίνητα ήταν σε καλή κατάσταση. Ό αγοραστής θα επιβαρυνόταν οπωσδή­ποτε με τα έξοδα κατεδάφισης[29]. Στην ιδία την απόφαση αναφέρεται άλλωστε, ότι ό πρεσβύτερος πού τα αγόρασε άρχισε αμέσως να τα γκρεμίζει[30]. Ή πληροφορία αυτή δηλώνει όμως, πώς τελικά στην περίπτωση αυτή δεν πωλήθηκαν σπίτια, αλλά το έδαφος στο όποιο ήταν κτισμένα; "Ίσως όχι ακριβώς. Θεωρώ πιθανό κατά την εκτίμηση να λήφθηκε υπόψη και ή αξία των οικοδομικών υλικών, πού θα παρέμε­ναν στα χέρια του αγοραστή. Τα υλικά αυτά θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για την ανοικοδόμηση νέων ακινήτων, ή ακόμη και να πωληθούν. Στην υπόθεση αυτή δεν οδηγήθηκα μόνο από τη σκέψη, πώς σε μια ουσιαστικά πολιορκημένη πό­λη πού δεχόταν συνεχώς επιθέσεις, τα υλικά οικοδομών θα ήταν δυσεύρετα αγαθά, αλλά και από τις πληροφορίες τις περιεχόμενες σε άλλες πατριαρχικές αποφάσεις.

Ό ανήλικος Κωνσταντίνος Πηγωνίτης ήταν ορφανός από πατέρα, κατά τη συ­νήθεια όμως της εποχής δεν τελούσε ούτε υπό επιτροπεία ούτε υπό κηδεμονία, εφό­σον κάτι τέτοιο δεν προβλεπόταν από τη διαθήκη τού πατέρα του[31]. Έτσι πήρε το κληρονομικό του μερίδιο, αλλά το κατασπατάλησε. Τού έμειναν μόνον τα ακίνητα της κληρονομιάς, πού δεν μπορούσε να διαθέσει ελεύθερα πριν ενηλικιωθεί[32]. Για να ποριστεί λοιπόν κάποιο εισόδημα κατέφυγε στο εξής στρατήγημα. "Άρχισε να τα κατεδαφίζει και να εκποιεί τα υλικά[33]! Ή πενία βεβαίως «τέχνας κατεργάζεται»· ή έμπνευση όμως αυτή δεν δηλώνει μόνον την αναμφισβήτητη ασωτία τού Κωνστα­ντίνου, αλλά και αποδεικνύει -τουλάχιστον κατά τη γνώμη μου- πώς είχε βάσιμες ελπίδες ότι θα εύρισκε αγοραστές για το «εμπόρευμά» του. Ένα χρόνο νωρίτερα άλλωστε, το έτος 1399, ό Ματθαίος Α'^[34] διέταξε την ικανοποίηση της απαίτησης ενός δανειστή από ακίνητο της μητέρας τού οφειλέτη «... είπε από εκποιήσεως αυτού είτε και καταχαλασθέντος αυτού...»^[35]. Χωρίς κάτι τέτοιο να αναφέρεται ρητώς στο έγγραφο, νομίζω πώς στην προκειμένη περίπτωση δεν γίνεται λόγος για πώληση «τρόπω χαλαστικής», αλλά δίνονται στον οφειλέτη δύο δυνατότητες: είτε δηλαδή να πωλήσει το ακίνητό του και να εξοφλήσει το χρέος του από το τίμημα, ή να το κατεδαφίσει και να χρησιμοποιήσει για το λόγο αυτό το προϊόν της πώλησης των υλικών. Παρόλο δε πού μια τέτοια υπόθεση είναι αρκετά παρακεκινδυνευμένη, θα διατυπώσω και τη σκέψη ότι ίσως ό πατριάρχης να προέβλεψε και αυτή τη δυνατότητα, επειδή ή διάθεση των οικοδομικών υλικών θα ήταν ευκολότερη από την πώληση του ακινήτου. Ό Ματθαίος Α' φαίνεται να είναι μάλιστα βέβαιος ότι το χρέος -πού έφθανε τα τριάντα υπέρπυρα θα καλυπτόταν και με την απλή διά­θεση των υλικών της οικοδομής^[36]. ’Από την υπόθεση του Πηγωνίτη πάντως προκύ­πτει, ότι τα ποσά πού συγκέντρωσε από την πώληση των υλικών άγνωστου αριθ­μού και ποιότητας ισόγειων ακινήτων δέν έφθασε για να συγκεντρώσει το ποσόν των 36 υπερπύρων πού χρωστούσε, αλλά ούτε καν για να εξασφαλίσει τα προς το ζήν. Τότε αποφάσισε να «εκμεταλλευτεί» κατά τον ίδιο τρόπο και το μοναδικό διώροφο ακίνητό του, το όποιο όμως έσπευσε να αγοράσει ή μητέρα του^[37]. Έτσι δεν γνωρίζουμε, αν το προϊόν της κατεδάφισης τού κτίσματος αυτού μπορούσε να τού επιλύσει το άμεσο βιοτικό πρόβλημα. Στην απόφαση αναφέρεται πάντως ότι ό όροφος αυτός εκτιμήθηκε -χωρίς να υπολογιστεί συμμετοχή στο οικόπεδο- σε ογδόντα υπέρπυρα^[38]. Στην προκειμένη περίπτωση γίνεται οπωσδήποτε λόγος για μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου και όχι για πώληση υλικών. Το μόνο λοιπόν συ­μπέρασμα πού μπορεί να εξαχθεί από την παράθεση των παραπάνω στοιχείων είναι, πώς κατά την εκτίμηση των ακινήτων «τρόπω χαλαστικής» τό προϊόν τής κατεδάφισης δεν θα υπολογιζόταν ως σταθερό ποσοστό πού θα επαύξανε την αξία τού οικοπέδου, αλλά ή αύξηση της αξίας αυτής θα ήταν ανάλογη με εκείνη των οικοδομικών υλικών.

Ή αξία πού προέκυπτε από την εκτίμηση δεν δέσμευε τον πωλητή, πού μπο­ρούσε να απαιτήσει υψηλότερο τίμημα^[39]. Οι συμβαλλόμενοι είχαν ακόμη τη δυνα­τότητα να καθορίσουν την τιμή κατόπιν συμφωνίας^[40]. Σε μια τέτοια περίπτωση^[41] -και επειδή επρόκειτο να πωληθούν προικώα ακίνητα ανήλικης^[42]- ό πατριάρχης διέταξε «... εις τό κάντος τό τοιούτον τίμημα αυτών λαλείσθαι ημέρας οκτώ, καί είπερ ούχ ευρεθή ως πλείον διδούς, τότε τελειωθήναι τήν τοιαύτην πράσιν...»^[43]. Είναι φανερό λοιπόν, πώς με την ελπίδα επίτευξης υψηλότερου τιμήματος θα γίνο­νταν επί οκτώ ημέρες διαδοχικές δημοπρασίες^[44]. Ή πληροφορία για τήρηση τέτοι­ου είδους διαδικασίας είναι ή μοναδική πού έχω εντοπίσει στο εξεταζόμενο πηγαίο υλικό· δεν νομίζω όμως ότι θα αποτελούσε επινόηση τού Ματθαίου Α’ για την υπό­θεση αυτή. Το γιατί δεν άπαντά συχνότερα, είναι ερώτημα πού δεν μπορεί να απα­ντηθεί εύκολα. Μια πιθανή απάντηση μπορεί να αναζητηθεί στις ιδιαίτερες συν­θήκες πού επικρατούσαν στην αγορά -όπως ή έλλειψη χρήματος και ίσως ή υπερπροσφορά ακινήτων προς πώληση- οι όποιες ανάγκαζαν τούς πωλητές να περιο­ρίζουν τις απαιτήσεις τους. Ό όρος κάντος παραπέμπει αναμφισβήτητα σε δυτική επίδραση^[45]. Είναι γνωστός άλλωστε ό ρόλος πού έπαιζαν οι Λατίνοι στήν οικονο­μική ζωή τής Κωνσταντινούπολης κατά την ύστερη περίοδο και ή επιρροή τού εμπορικού τους δικαίου στο αντίστοιχο βυζαντινό είναι αναμφισβήτητη^[46].

Ή παραπάνω πατριαρχική απόφαση δεν αποτελεί λοιπόν παρά ένα επιπλέον δείγμα για την εξάπλωση των δυτικών πρακτικών ακόμη και στην αγορά των ακι­νήτων της εξαντλημένης πια Βασιλεύουσας. Από τη μεταβυζαντινή περίοδο σώζο­νται άλλωστε ειδήσεις για πώληση ακινήτων με δημοπρασία στον κυκλαδικό χώρο^[47], όπου ή «λατινική» κυριαρχία διήρκεσε για αρκετούς αιώνες. ’Ανεξάρτητα από το ότι ή απόφαση τού πατριάρχη Ματθαίου αναφέρει πώς το αρχικό τίμημα είχε καθοριστεί με συμφωνία, ή «τιμή εκκίνησης» και στις δημοπρασίες πρέπει, καταρχήν τουλάχιστον, να προσδιοριζόταν κατόπιν εκτίμησης από ειδικούς. Το μέ­τρο αυτό ατόνησε μέσα στους αιώνες. Ό λόγος της εγκατάλειψής του προκύπτει σαφώς από την μεταρρύθμιση εθιμικού κανόνα πού έκαναν οί δημογέροντες τής Σύρου το έτος 1812: «Αγκαλά και είχανε κάμη οι προπερασμένοι μας εις τα 1695 καπίτουλον, θέλοντες ότι όποιος είναι εκείνος όπου θέλει να πωλήσει πράγμα ακίνητον, ν’ αποκόβεται με δύο αποκοφτάδες, (...), προβλέποντας ημείς την σήμερον ότι αί παρόν περιστάσεις ήλλαξαν, καί φέρνει μεγάλην ζημίαν τής φτωχολογιάς, (...) εσταθερώσαμεν άλλο νέο καπίτουλον είς όφελος καί καλόν τής φτωχολογιάς- λοιπόν από την σήμερον λέμε (...) όποιος θέλει να πουλήση έδικόν του πράγμα κι­νητόν καί ακίνητον νά είναι νοικοκύρης να το πωλή όσον εύβρει, (...), θέλει είς τό ίνκάντο, θέλει μερικά συμφωνόντες οί δύω τους...»^[48]. ’Από το παραπάνω απόσπασμα προκύπτει λοιπόν, ότι ή «επαγγελματική» εκτίμηση της αξίας των ακινήτων συνεπαγόταν ορισμένα έξοδα, όπως π.χ. αμοιβή των εκτιμητών. ’Επειδή όμως ή πληροφορία αυτή προέρχεται από πηγή πολύ άπομεμακρυσμένη από το χώρο της παρούσας έρευνας δεν μπορεί να χρησιμεύσει για την εξαγωγή ασφαλών συμπερα­σμάτων για τα Ισχύοντα στην Κωνσταντινούπολη το 14ο αιώνα.

---

[1] Βλ. G. Ostrogorsky, Ιστορία του βυζαντινού κράτους, (μετάφραση Ί. Παναγόπουλος), τ. Γ΄, Αθήνα 1981, σ. 250-259· Ιστορία του Ελληνικού Έθνους, τ. Θ΄ σ. 193 (= Ή επέκταση των Οθωμανών στην Ευρώπη ως την Άλωση της Κωνσταντινουπόλεως [1354-1453] [από την Ελισάβετ Ζαχαριάδου]).

[2] Βλ. Ελευθερία Παπαγιάννη, Ή νομολογία των εκκλησιαστικών δικαστηρίων της βυζαντινής και μεταβυζαντινής περιόδου σε θέματα περιουσιακού δικαίου, τ. I. ’Ενοχικό δίκαιο - ’Εμπράγματο δίκαιο. [Forschungen zur byzantinischen Rechtsgeschichte-Athener Reihe, 6.] ’Αθήνα 1992, στο έξης: Παπαγιάννη, Νομολογία I, σ. 7-8.

[3] Βλ. F. Miklosich-J. Muller, Acta et diplomata graeca medii aevi sacra profana, collecta et edita, τ. II, Vindobonae 1862, (άνατ. Aalen 1968 - Αθήνα χ. έτ), στο εξής: MM II, άρ. 623 σ. 461-462 (J. Darrouzes, Les Regestes des Actes du Patriarcat de Constantinople,τ. I: Les Actes des Patriarches, τεϋχ. VI, Paris 1979 [στο εξής: Regestes VI] άρ. 3184 έτ. 1401].

[4] MM II, άρ. 623 σ. 461^5-7. Για τα ύπέρπυρα της εποχής βλ. Μ. Hendy, Studies in the Byzantine Monetary Economy c. 300-1453, Cambridge 1985, σ. 536-547.

[5] MM II, άρ. 623 σ.461^11-Ι4. «...ήν συμφωνίαν αύτών καταλυσαι πειράται νυν ο Προκόπιος καί εκβαλειν αυτήν αρτίως έκ του οικήματος, διδούς το τίμημα άπαν εζήτησεν ουν τήν τε συμφωνίαν αυτής τηρηθήναι καί τιμηθήναι πάλιν ώς εξ άλλης αρχής τό οίκημα...».

[6] ΜΜ ΙΙ, αρ. 623 σ.461³⁰-462¹

[7] ΜΜ ΙΙ, αρ. 557 σ. 365^8-9

[8] ΜΜ ΙΙ, αρ. 613 σ.447^15-19 «τιμηθήναι τούτο παρά ειδήμονος ανθρώπου συν ασφαλεία τη προσηκούση (..) προς τον καιρόν και τα πράγματα…» (Resestes VI 3173, et.1400). Bl. Kai MM II, ar.571 s. 3877-8 (Regestes VI 3129, ετ. 1400, παρακάτω σημ. 38)

[9] ΜΜ ΙΙ, άρ. 553 σ. 354^{16 -18}. «... και ευρέθη ή τιμή πάσα του ανήκοντος μεριδικού τώ

Ταχανειώτη, ως ο τότε καιρός τούτοίς επληροφόρησε και ή γνώσις και ή συνείδησις...».

[10] Βλ. παραπάνω σημ. 8,9.

[11] Βλ ΜΜ ΙΙ, άρ. 553 σ. 354-355 και αρ. 554 σ. 355-358 (Regestes VI3108,3109).

[12] Βλ. Παπαγιάννη, ο.π. (σημ. 2), τ. II, Οικογενειακό δίκαιο, [Forschungen zur

bischen Rechtsgeschichte-Athener Reihe, 11.] Άθήνα-Κομοτηνή 1997, στο εξής: Παπαγιάννη Νομολογία ΙΙ, 202,205-206.

[13] ΜΜ ΙΙ, άρ· 554, σ. 356^{10 13}.«... δικαίας ουν τοίνυν της αιτήσεως αυτών και εύλογου αναφανείσης, εισήχθησαν μέν παρ ’ αυτών και άλλοι εκτιμηται, άπεστάλη δέ παρά τής ημών μετριότητος και ο δευτερέυων των διακόνων, διάκονος ο Κίναμος…» Για το αξίωμα του δευτερεύοντος των διακόνων βλ. Βασιλική Λεονταρίτου, Εκκλησιαστικά αξιώματα και υπηρεσίες στην πρώιμη και μέση βυζαντινή περίοδο. [Forschungen zur byzantinischen Rechtsgeschichte- Athener Reihe, 8.] Αθήνα-Κομοτηνή 1996, σ. 165,171-173.

[14] Ανάλυση τού εγγράφου από πλευράς δικαίου επιτροπείας βλ. στήν Παπαγιάννη, Νομολογία II, σ. 206-208.

[15] Γιά τά εκκλησιαστικά αυτά αξιώματα βλ. Λεονταρίτου, δ.π., σ. 515-524

[16] MM II, άρ. 553 σ. 354¹⁶-¹⁸

[17] MM II, άρ. 553 σ. 354^31-35. «... έπειτα βάρος αφορισμού εξεφωνήθη φρικώδους κατά των επελεγέντων αρτίως εκτιμητών, ως αν εκτιμήσωσιν απροσπαθώς τούτο κατά τον όπι­σθεν χρόνον, καθ’ ον δη καί έπράθη τό τοιούτον μεριδικόν, άπεστάλησαν δέ καί οί προρρηθέντες τιμιώτατοι έξωκατάκηλοι εις τόπον της ημών μετριότητος...». Για τούς «έξωκατακήλους» βλ. Λεονταρίτου, δ.π., σ. 11-12.

[18] Γιά τή laesio enormis βλ. σχετικά πρόσφατα Κ. Hackl, Zu den Wurzeln der Anfechtung wegen laesio enormis, Zeitschrift der Savigny-Stiftung fur Rechtsgeschichte, Romanistische Abteilung 98 (1981) 147-191 Π. Παπανικολάου, Οι καταπλεονεκτικές δικαιοπραξίες. [Βιβλιοθήκη Αστικού και Δικονομικού Δικαίου, 4.] Αθήνα-Κομοτηνή 1983, σ. 34-38 A.J.B. Sirks, La laesio enormis en droit romain et byzantin, Tijdschrift voor Rechtsgeschiedenis 53 (1985) 291-307. Ανάλυση της

πατριαρχικής απόφασης από πλευράς laesio βλ. στήν Παπαγιάννη, Νομολογία I, σ. 75-76.

[19] ΜΜ ΙΙ, άρ. 553 σ. 355^{15 16}

[20] Βλ. MM II, άρ. 557 σ. 361-366 (Regestes VI3113, έτ. 1400). Βλ. για την υπόθεση αυτή και Παπαγιάννη, Νομολογία I, σ. 70,74,181-182,229-230,246.

[21] MM II, άρ. 557 σ. 36 1^{24 28}. «... έγκλησιν εποιήσατο κατά του (...) Γεωργίου του Γουδέλη, περί του προ χρόνων επτά πωληθέντος αυτώ αμπελιού περί την ενορίαν του αγίου Ρωμανού ένδον της βασιλίδος ταύτης των πόλεων διακειμένου...».

[22] MM II, άρ. 557 σ. 365^{22 24}. «... προεβάλοντο δέ, ώς οτε ήγόρασεν αυτό ό Γουδέλης, ήν ή τούτου τιμή επί τό διπλάσιον τής καταβληθείσης, τοϋτο δέ συνήγον άφ ’ ετέρου αμπελιού πλησίον αυτού κατά τον αυτόν καιρόν πωληθέντος...».

[23] MM II, άρ. 557 σ. 365³⁰-³⁴

[24] MM ΙΙ, άρ. 557 σ. 365 ^30-33.

[25] ΜΜ ΙΙ,άρ.557σ. 366^4-8

[26] MM II, άρ. 557 σ. 366^9-19. «... Ό δε Παλαιολόγος, καί τίς, είπεν, ήνάγκαζεν τον Γου- δέλην τηλικαύτας εξόδους εις τό αμπέλων καταβαλείν; προς ταύτα ήκουσεν, ώς τό αμπέ­λων αυτό, ει μεν γάρ οικοδομάς έκτισεν εν έκείνω λαμπρός καί πολυτελείς, είεν άν έξοδοί περισσαί, καίτοι γε επί του καλή πίστει νεμομένου, ουδέ τούτο χωρεί, ουδέ γάρ επ’ αλλοτρίοις ώκοδόμει άν, άλλ ’ έπ’ οίκείοις- έστω γε μην όμως, εί δε περώρους καί άνακαθάρσεις καί φυτείας καί τάφρους κατεβάλετο, καί την κατ’ έτος ίσταμένην λίμνην εν τούτω έξήρανε, καί καλλιεργίας έποίει παρά τάς συνήθεις διά τήν του αμπελιού ερήμωσιν, αυτό τό αμπέλιον ταύτα αυτόν απήτει καί έπηνάγκαζεν». Γενικότερα για τη στάση των βυζαντινών εκκλησια­στικών δικαστηρίων ως προς το ζήτημα της επιστροφής των δαπανών πού είχε κάνει ό νο­μέας σε ακίνητο το όποιο του αφαιρέθηκε βλ. Παπαγιάννη, Νομολογία I, σ. 176-182.

[27] MM II, άρ. 554 σ. 356^4-5

[28] MM II, άρ. 554 σ. 356^13-15: «... ώς άν μετά βάρους αφορισμού ή αξία αυτών ευρέθη τιμή τρόπω χαλαστικής, (ουδέ γάρ ήν δυνατόν ταύτα άλλως εκποιηθήναι)...».

[29] Βλ. και Παπαγιάννη, Νομολογία I, σ. 70-71 και σ. 203.

[30] MM II, άρ. 554 σ. 357¹²'¹⁸: «... επειδή τοίνυν έξωνήσατο ό θεοσεβέστατος πρεσβύτε-ρος Μιχαήλ ό Σγουρόπουλος, εις υπέρπυρα εκατόν εξήκοντα τον τρίκλινον μετά του ανω­γιού και του δίπατου (...) καί ήρξατο καταχαλάν αυτά...».

[31] Βλ. για το θέμα Παπαγιάννη, Νομολογία Π, σ. 202-203

[32] Γιά τή δυνατότητα πού είχαν οι ανήλικοι νά διαχειρίζονται τήν περιουσίαν τους βλ. Παπαγίάννη, Νομολογία II, σ. 198-202.

[33] MM II, άρ. 571 σ. 387^1-5: «... προς τά εαυτού οικήματα απείδε, καί τά μεν χαμαίγεα πάντα καταχαλάσας διέφθειρε, ούτε δε το χρέος απέτισε, ούδ ’ έαυτω ή ένδύμασι,ν ή άλλοίς τίσίν άναγκαίοις έβοήθησεν, οθεν άναγκασθείς καί τό άνώγεων καταχαλάν καί δαχφθείρειν ήρξατο...».

[34]  Βλ. MM II, άρ. 530 σ. 313-314 (Regestes VI 3080). Για την απόφαση βλ. καί Παπα­γιάννη, Νομολογία I, σ. 202-203.

[35]  MM II, άρ. 530 σ. 313^30-31.

[36] MM II, άρ. 530 σ. 313^28-31. «... ίκανωθήναι χωρίς άλλης αναβολής εξ αυτού καί λαβείν τά τριάκοντα ύπέρπυρα, ά έδωκεν επάνω αυτού, όπως άν δυνηθή, είτε από έκποιήσεως αυτού, είτε και καταχαλασθέντος αυτού...».

[37]  MM II, άρ. 571 σ. 387^5-7: «... όπερ είδούσα η τούτου μήτηρ, καί τούτο μεν ύπέρ του μνημοσύνου του άνδρός αυτής λυπηθείσα, τούτο δεν πέρ του δανείου αυτής δείσασα, αγοράσαι τούτο ηθέλησεν...».

[38]  MM II, άρ. 571 σ. 387^7-8: «... του οικήματος τιμηθέντος άνευ του εδάφους παρά ειδη­μόνων ανδών εις υπέρπυρα π'». Το ότι -παρά τη διατύπωση αυτή- άντικείμενο τής αγοραπωλησίας αποτελούσε μόνον ό πρώτος όροφος και όχι ολόκληρη ή οικοδομή προκύπτει κα­θαρά από τη συνέχεια τού εγγράφου: MM II, άρ. 571 σ. 387^20-23: «... οφείλει από της σήμερον ή τούτου μήτηρ κατέχειν τό ρηθέν οίκημα το ανώγεων του υιού αυτής, τό γάρ κατά χαμαίγεων του Κωνσταντίνου εστίν, ομοίως και ό κάτω τρόπος...». Για την έκταση των δικαιωμά­των των δύο συνιδιοκτητών βλ. Παπαγιάννη, Νομολογία I, σ. 166-168 για τούς όρους «άνώγεων» καί «χαμαίγεων» βλ. τήν Ιδια, Μορφές τών οικοδομών κατά την ύστερη βυζα­ντινή περίοδο. Πληροφορίες από νομικά έγγραφα, Αθήνα 1995, σ. 15-17.

[39]  MM ΙΙ, άρ. 554 σ. 356^26-33: «... ό γουν κυρ Γαβριήλ, καταμένων ών έν τοις οικήμασιν τοις χαμαιπαλάτοις, ά έτιμήθησαν είς υπέρπυρα εκατόν είκοσι, εζήτησεν, ίνα δέξηται ταύτα (...)· ούκ ήρεσκε δέ τούτο καί τω αδελφω αυτού τω Ραούλ, (...) διό καί φιλονεικίας σύμβασης έν αύτοίς, άνεβίβασεν μέν αυτά ό Ραούλ είς υπέρπυρα εκατόν πεντήκοντα, ύπέκυψεν δέ καί ό κυρ Γαβριήλ αυτά άποδούναι...».

[40]  MM II, άρ. 555 σ. 358^9-13: «... συνεβιβάσθησαν καί διεπράσαντο πρός τόν (...), κυρ Νι­κόλαον τόν Σοφιανόν, τό περί τήν του Κυνηγού πύλην μυρεψικόν αυτών έργαστήριον, συμβιβασθέντες έκ κοινής αρεσκείας και συμφωνίας είς ύπέρπυρα διακόσια...» (Regestes VI 3111, έτ. 1400).

[41]  MM II, άρ. 646 σ. 493^3-5: «... καί πωλήσαι πρός τόν έξωθεν έλθόντα Άργυρόπουλον, έπεί μετ’ αύτού συνεβιβάσθη είς ύπέρπυρα διακόσια εβδομήκοντα...» (Regestes VI3208, έτ. 1401).

[42]   Για την ιδιαίτερη διαδικασία πού ακολουθείτο όταν επρόκειτο νά πωληθούν προικώα ακίνητα ανήλικων γυναικών, βλ. Παπαγιάννη, Νομολογία II, σ. 103-104.

[43]  MM II, άρ. 646 σ. 493¹⁶’¹⁸.

[44]  Βλ. Έ. Κριαρά, Μεσαιωνικά Γλωσσικά, Ελληνικά 29 (1976) 163-166 (εδώ: σ. 165- 166) (= τον ίδιο, Μεσαιωνικά Μελετήματα. Γραμματεία και Γλώσσα, τ. Β', Θεσσαλονίκη 1988, άρ. LXXIII, σ. 423-426 [εδώ: σ. 424-425].

[45]  Ό Κριαράς, δ .π., σ. 165 (= 425) τη θεωρεί συνώνυμη του «1(ν)κάντο», για το όποιο και σημειώνει: «Το ινκάντο αυτό είναι αυτούσιο το ιταλικό incanto, πού σημαίνει «πλειστηριασμός» (mettere all’ incanto, pubblico incanto).

[46]   Βλ. πρόσφατα Μ. Balard, reorganisation des colonies etrangeres dans I’Empire byzantin (Xlle-XVe siecle), στους: V. Kravari-J. Lefort-C. Morisson, Hommes et Richesses dans 1’ Empire byzantin, τ. II, VUIe-XVe Siecle. [Realites Byzantines, 3.] Paris 1991, σ. 261- 276 (με επισκόπηση της παλαιότερης βιβλιογραφίας). ’Επίσης Ελευθερία Παπαγιάννη, Εμπορικές επιχειρήσεις Κωνσταντινοπολιτών κατά τά έτη 1399-1401. Όδρος «συντρο­φιά» στά Acta Patriarchates Constantinopolitani, Ενθύμημα Άλκη Άργυριάδη, τ. II, ’Αθή­να 1996, σ. 735-745 καί Ν. Oikonomides, Un vaste atelier: artisans et marchands, στους: A. Ducellier-M. Balard, Constantinople 1054-1261. Tete de chretiente, proie des Latins, capitale grecque. [Editions Autrement-Collection Memoires, 40.] Paris 1996, o. 104-135 (εδώ: σ. 130-134).

[47]   Βλ. L Ν. Δελλαρόκκα, Συμβολή στη μελέτη των εθίμων της Νάξου, Ναξιακόν Αρχείον 2 (1947) 38-42) [εδώ: σ. 39] και πρβλ. Παπαγιάννη, Νομολογία I, σ. 71-73.

48.I. και Π. Ζέπος, Jus Graecoromanum, τ. VIII, ’Αθήνα 1931 (άνατ. Aalen 1962), σ. 501 (για τον όρο «Ινκάντον» βλ. σημ. 45). Στο σημείο αυτό ή Σύρος φαίνεται να προσαρμόζει το δίκαιό της στα ισχύοντα σε άλλα νησιά των Κυκλάδων βλ. Παπαγιάννη, Νομολογία I, σ. 88, 89. Μερικές φορές όμως τό «ινκάντον» δεν είχε ως κύριο στόχο τήν εξασφάλιση του κατά το δυνατόν υψηλότερου τιμήματος, αλλά την αποφυγή ελαττωματικών αγοραπωλησιών κυρίως λόγω προσβολής δικαιώματος προτίμησης (βλ. Έθιμα Σαντορίνης [έτ. 1797], Ζέπος, δ.π., σ. 504). Σκοπούς ανάλογους με την δεύτερη αυτή μορφή «ινκάντου» είχε και ή κερκυραϊκή stridatio βλ. Σπ. Ασωνίτη, Τρία κερκυραϊκά νοταριακά έγγραφα, Εώα καί Εσπέρια (1993) 9-44 (εδώ: σ. 14).