ΕΙΚΟΝΙΚΟ ΤΙΜΗΜΑ, ΑΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΟΣ ΠΛΟΥΤΙΣΜΟΣ ΚΑΙ ΑΚ 281*

[Με αφορμή την ΑΠ 1566/2001[1]]

Απόστολος Χελιδόνης
Λέκτωρ της Νομικής Σχολής Θράκης

Για να ανοίξετε το άρθρο σε μορφή pdf πατήστε εδώ

Ι

Με εργαλείο την εξειδίκευση γενικών ρητρών η νομολογία αναλαμβάνει συχνά έναν αθέατο αλλά κρίσιμο δικαιοπλαστικό ρόλο[2]. Την ανάγκη δικαιοπλαστικής πα­ρέμβασης του δικαστή γεννά, ως γνωστό, το γεγονός ότι ο νόμος ως ανθρώπινο έργο, άλλοτε ηθελημένα και άλλοτε ακούσια, δεν προβλέπει πάντοτε όλες τις λεπτομέ­ρειες, τις πρακτικές και τα πεδία εφαρμογής του, ώστε να παραμένουν συχνά αρρύθμιστα κρίσιμα περιστατικά. Άλλοτε πάλι, ο τρόπος ρύθμισης των περιστατικών δεν ανταποκρίνεται πλήρως στις ανάγκες και απαιτήσεις της κοινωνικοοικονομικής ζωής. Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, η νομολογία με την επικουρία και του άσπονδου φίλου της, της θεωρίας, συμπληρώνει ή και διορθώνει, κυρίως μέσω των μηχανισμών της secundum, praeter και εξαιρετικά της contra legem ερμηνείας[3], αλλά και του μηχανισμού της αναλογίας και της τελολογικής συστολής[4], ατέλειες, αδυναμίες ή και αβλεψίες του νομικού μας συστήματος[5], με απώτερο στόχο τη «δικαιότερη» και πληρέστερη απονομή της δικαιοσύνης. Δίκαιο και δικαιοσύνη εξακολουθούν, υπό το πρίσμα αυτό, και σήμερα ακόμη να συνιστούν τεμνόμενους αλλά όχι σε όλες τις περιπτώσεις ταυτιζόμενους κύκλους[6]. Η εξισορρόπησή τους αποτελεί το μόνιμο και αγωνιώδες ερώτημα του νομικού μας πολιτισμού[7].

Αυτή η κρυπτονομοθετική δραστηριότητα της νομολογίας είναι, ωστόσο, inter legem, όταν υλοποιείται με τρόπο, που δεν είναι αυθαίρετος και ενστικτώδης. Η δικαιοπλαστική εξουσία του δικαστή σε μια προηγμένη έννομη τάξη, όπως είναι και η δική μας, δεν θα πρέπει να εκφυλίζεται σε δικαιοδοσία του καδή (Kadijustiz). Για ν’ αποφευχθεί ο κίνδυνος αυτός, η νομολογία οφείλει να προσανατολίζει το δικαιογονικό έργο της, στηριζόμενη στις συστημικές αρχές, που διέπουν και διαμορφώνουν το νομικό μας σύστημα, η διάγνωση των οποίων είναι αναμφίβολα έργο της θεωρίας[8]. Για το ιδιωτικό δίκαιο η νομολογία αναγνωρίζει επιπλέον ως προσανατολιστικό οδηγό της, εκτός από την ασφάλεια του δικαίου και την ασφάλεια των συναλλαγών. Προς ικανοποίηση δε αυτού του κρίσιμου τελευταίου στόχου, η ίδια αναγκάζεται συχνά να δοκιμάζει ή ακόμη και να διαρρηγνύει τα ακραία όρια του συστήματος σε βάρος της θεωρητικής τελειότητας και ακρίβειας, όταν οι λύσεις που επιφυλάσσει η συστηματική προσέγγιση εμφανίζονται μη ρεαλιστικές και αποκομμένες από τις πραγματικές ανάγκες της κοινωνικοοικονομικής ζωής. Η νομική επιστήμη δεν είναι, ως γνωστό, αυτοσκοπός αλλά έχει πρωτίστως πρακτικό προ­σανατολισμό. Η παραπάνω διαρκής ανανέωση του νομικού συστήματος διαμέσου του αδιάλειπτου και αδιόρατου διαλόγου θεωρίας και νομολογίας[9] οδηγεί τελικά στην εμφάνιση νέων θεσμών, οι οποίοι παρεισφρύουν στο δίκαιο είτε από την κερκόπορτα της ερμηνείας, είτε επιβάλλονται και ως εθιμικό δίκαιο[10]. Κλασικό, αν όχι σχολικό παράδειγμα, αυτής της κατηγορίας αποτελεί η περίπτωση της καταπιστευτι­κής μεταβίβασης κυριότητας κινητού, η οποία παρά τις επανειλημμένες και δικαιολογημένες ως ένα βαθμό επικρίσεις αξιόλογης μερίδας της θεωρίας, που διείδε εν προκειμένω περίπτωση καταστρατήγησης νόμου[11], ρυθμίζεται ήδη με αυτοτελείς διατάξεις νόμου (ν. 2844/2000). Τα δογματικά ρήγματα παραμερίστηκαν βι­αίως προς όφελος των συναλλαγών[12].

ΙΙ

Οι παραπάνω γενικές δικαιομεθοδολογικές παρατηρήσεις κρίθηκε σκόπιμο να προηγηθούν, καθώς παρέχουν το γενικό πλαίσιο ερμηνείας και εξήγησης της διαδρομής της ελληνικής νομολογίας σ’ ένα κρίσιμο πρακτικό ζήτημα, που ταλαιπώρησε όσο κανένα ίσως άλλο την ελληνική θεωρία του αστικού δικαίου. Πρόκειται για το ζήτημα του εικονικού τιμήματος σε πώληση ακινήτου. Η νομολογία των ανω­τάτων δικαστηρίων μας προσπάθησε εν προκειμένω να συμβιβάσει τα δικαιοπολιτικά και συστηματικά δεδομένα, χωρίς να λησμονεί ότι όφειλε να κινηθεί παράλληλα inter legem. Ανέκυψε, συγκεκριμένα, η ανάγκη να διαφυλαχθεί, αφενός μεν, η ακρίβεια και αξιοπιστία των εννοιών που διέπουν το νομικό υπόβαθρο του προβλήματος, αφετέρου δε, να μην αγνοηθούν οι σοβαρές κοινωνικοπολιτικές παράμε­τροι[13], που χαρακτηρίζουν το πρόβλημα, οι οποίες, αν προσβάλλονταν, θα μπορού­σαν να ταράξουν τα θεμέλια και την ασφάλεια σοβαρού τμήματος των συναλλαγών. Το πόσο δύσκολο είναι για τον εφαρμοστή να ισορροπεί ανάμεσα στα δύο πα­ραπάνω μεγέθη, αποδεικνύει πλήθος παραδειγμάτων, που δεν είναι παρά η ίδια η ιστορία της νομικής επιστήμης[14]. Η ιστορία του προβλήματος του εικονικού τιμήματος καταδεικνύει δηλ. για πολλοστή φορά το πώς και πόσο ο έλληνας δικαστής προβληματίστηκε και κατά καιρούς ταλαντεύτηκε ανάμεσα σε επιχειρηματολογίες, που επιχειρούν σύζευξη του σχολαστικισμού με την ανάγκη στήριξης της ζώσας πραγματικότητας, χωρίς ν’ ανευρίσκεται πάντοτε η χρυσή τομή.

ΙΙΙ

Η αναγραφή εικονικού τιμήματος στα πωλητήρια συμβόλαια που αφορούν κυρίως σε αγορές κατοικιών στις σύγχρονες ελληνικές μεγαλουπόλεις υπήρξε από την εποχή ακόμη έναρξης της βάναυσης αστικοποίησης που γνώρισε η χώρα μας στις αρχές του αιώνα, κυρίως, όμως, μετά την ολοκλήρωση του 2ου παγκοσμίου πο­λέμου, μια εντεινόμενη πραγματικότητα. Εξελίχτηκε δε σε πρακτική, που με την πάροδο του χρόνου ρίζωνε όλο και πιο βαθιά στη λειτουργία των σχετικών συναλλαγών και μάλιστα σε τέτοιο βαθμό, ώστε κάθε επέμβαση της πολιτείας π.χ. με δια­μόρφωση νέων αντικειμενικών φορολογικών κριτηρίων, όπως αποδεικνύει και η πρόσφατη εμπειρία, ν’ αποβαίνει άκαρπη και ατελέσφορη, σε δε δικαιοηθικό επίπεδο να εμφανίζεται μάλλον αθώα, καθώς δεν αποδείχτηκε ικανή να προσφέρει το πολυπόθητο νομικό πλαίσιο, που θα καταπείθει τους ενδιαφερόμενους αγοραστές και πωλητές ν’ αποφεύγουν αναγραφή ψευδούς τιμήματος στα πωλητήρια συμβόλαια που καταρτίζουν. Αυτή τη βασική δικαιοπολιτική και ρεαλιστική προσέγγιση έλαβε, αντίθετα, αδιάλειπτα υπόψη του ο έλληνας δικαστής, ο οποίος, μάλιστα, την εμπλούτισε με την πολύ πιο κρίσιμη διαπίστωση ότι η παραπάνω παγιωμένη τακτική δεν μπορεί να οδηγεί σε συλλήβδην ανατροπές απειράριθμων συμβολαίων με το να χαρακτηρίζονται αυτά ως παράνομα ή άκυρα λόγω, ακριβώς, της ανακρίβειας του τιμήματος. Αυτό θ’ αποτελούσε πραγματικό δυναμίτη για τις συναλλαγές και το πιστωτικό μας σύστημα. Φαίνεται δε – και αυτό διαθέτει σοβαρό δογματικό υπόβαθρο – ότι αγοραστής και πωλητής, όταν αναγράφουν εικονικό τίμημα, δεν αισθάνονται ότι παρανομούν ή ακριβέστερα δεν θεωρούν ότι θέτουν σε αμφιβολία αυτό καθαυτό το κύρος της συναλλαγής, που αποσκοπεί στη μεταβίβαση της κυριό­τητας του ακινήτου, το οποίο δεν θέλουν σε καμία περίπτωση να διακυβεύσουν. Το ότι, βεβαίως, αποκρύπτουν το πραγματικό ύψος του τιμήματος, υποδηλώνει αναμφίβολα έλλειψη ευαισθησίας ή και μειωμένο αίσθημα ευθύνης έναντι του κράτους, το οποίο για να ικανοποιήσει τις πολυποίκιλες υποχρεώσεις του αναγκάζεται να επι­βάλλει φόρους. Σε καμία, όμως, περίπτωση, η στάση αυτή των συναλλασσομένων, δηλ. η προσπάθεια αποφυγής του περιστατικού που θα γεννήσει φόρο δεν θα πρέπει να εκτιμηθεί ως παράνομη συμπεριφορά με την κλασική για το ιδιωτικό δίκαιο έννοια του όρου, επειδή οι φόροι δεν είναι ακόμη γεννημένοι[15] αλλά γεννώνται για πρώτη φορά με την επιχείρηση της ίδιας της συναλλαγής. Το παραπάνω κρίσιμο στοιχείο δεν αμφισβητήθηκε, μάλιστα, μέχρι σήμερα ποτέ σοβαρά από κανέναν.

IV

Σε ό,τι αφορά στην αυστηρή εννοιοκρατική εκτίμηση, όπως θα την επιχειρούσε ένας νομικός που δεν θα όφειλε να συνεκτιμήσει και δικαιοπολιτικές παραμέτρους με ιδιαίτερη σημασία για τη λειτουργία της αγοράς, αφετηριακό είναι εδώ το σημείο ότι κάθε πώληση, ως συνολικό, ανταλλακτικό φαινόμενο απαρτίζεται από τρεις συνολικά δικαιοπραξίες: Μία ενοχική, που είναι η πώληση καθεαυτή, η οποία προ­σφέρει και την αιτία της εμπράγματης μετακίνησης και δύο εμπράγματες δικαιοπρα­ξίες, που αφορούν στα πλαίσια της αρχής της ειδικότητας που διέπει το εμ­πρά­γματο δίκαιο, η μεν πρώτη στην μεταβίβαση της κυριότητας του πράγματος, η δε δεύτερη στη μεταβίβαση του τιμήματος, δηλ. ορισμένης χρηματικής ποσότητας. Όταν δε πρόκειται για πώληση ακινήτου, οι δύο πρώτες δικαιοπραξίες από τις παραπάνω δικαιοπραξίες θα πρέπει, ως γνωστό, να περιβληθούν το συμβολαιογραφικό τύπο, η μεν ενοχική λόγω της ΑΚ 368, η δε εμπράγματη λόγω της ΑΚ 1033. Εδώ, όμως, ανακύπτει το πρόβλημα, αφού τα μέρη θέλουν ν’ αποκρύψουν το αληθινό τί­μημα[16]. Η μεν πώληση με το μη ηθελημένο, μικρότερο αλλά αναγραφόμενο στο συμ­βόλαιο τίμημα είναι τότε άκυρη ως εικονική (ΑΚ 138)[17], η δε καλυπτόμενη αλλά πραγματικά ηθελημένη πώληση με το μεγαλύτερο τίμημα είναι άκυρη λόγω μη τήρησης του συστατικού τύπου που προβλέπει η ΑΚ 368, καθώς το τίμημα απο­τελεί συστατικό στοιχείο της νομοτυπικής υπόστασης της πώλησης. Περαιτέρω, και η εμπράγματη δικαιοπραξία, που αναφέρεται στην κυριότητα του ακινήτου, είναι άκυρη, όχι, όμως, εξαιτίας της μη τήρησης τύπου, αφού το τίμημα δεν αποτελεί στοιχείο της εμπράγματης παρά μόνο της ενοχικής δικαιοπραξίας, αλλά επειδή η εμπράγματη δικαιοπραξία, που αφορά σε ακίνητα, είναι αιτιώδης[18]. Έτσι, λόγω της ακυρότητας της πώλησης (ΑΚ 159) λείπει η αιτία της εμπράγματης μετακίνησης. Στα κινητά, αντίθετα, δεν εμφανίζεται το πρόβλημα σ’ αυτή την έκταση και κυρίως σ’ αυτή τη μορφή, επειδή η μεταβίβαση της κυριότητας είναι έγκυρη με βάση την ΑΚ 1034. Η εν λόγω δικαιοπραξία είναι δηλ. άτυπη και το κυριότερο αναιτιώδης. Το τίμημα αναζητάται τελικά με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού[19]. Η μη πρόβλεψη του αναιτιώδους και για τις εμπράγματες μετακινήσεις ακινήτων δημιούργησε, λοιπόν, το πρόβλημα.

Στη Γερμανία[20], αντίθετα, το ζήτημα του εικονικού τιμήματος ήταν αμελητέο, εξαιτίας του γεγονότος ότι το εν λόγω δίκαιο επεκτείνει την αρχή του αναιτιώδους[21] και σε εμπράγματες δικαιοπραξίες που αφορούν σε ακίνητα (παρ. 925 γερμ ΑΚ)[22]. Η έλλειψη δηλ. της αιτίας θεραπεύεται, όταν η εμπράγματη δικαιοπραξία λαμβάνει χώρα έγκυρα ενώπιον του υπαλλήλου του κτηματολογίου ή του συμβολαιογράφου ή του ειρηνοδίκη που είναι επιφορτισμένοι με ανάλογα καθήκοντα. Ίσως, λοιπόν, ο έλληνας νομοθέτης, που δεν φρόντισε κατά την εισαγωγή του νέου νόμου για το Εθνικό Κτηματολόγιο (ν. 2664/98) να υιοθετήσει την αρχή του αναιτιώδους και για τα ακίνητα στο ελληνικό δίκαιο, θα έπρεπε να επανεξετάσει τη θέση του αυτή, στο βαθμό που η παραπάνω αρχή είναι ιδιαίτερα εξυπηρετική για τις συναλλαγές, ενώ παράλληλα δεν διακυβεύεται με την ολοκλήρωση του κτηματολογίου κανένα σοβαρό συμφέρον, που θα δικαιολογούσε εμμονή στην αρχή του αιτιώδους. Αν δηλ. συνέβαινε κάτι τέτοιο, το πρόβλημα του εικονικού τιμήματος θα έσβηνε ως δια μα­γείας από το χάρτη των ζητημάτων, που ταλαιπωρούν χρόνια τώρα το ελληνικό αστικό δίκαιο. Είναι δε χαρακτηριστικό ότι μόνο στην Ελλάδα και στην Ελβετία[23] το συγκεκριμένο πρόβλημα πήρε τόσο μεγάλες διαστάσεις εξαιτίας του ότι Ελβετοί και Έλληνες επιμένουν στην αρχή του αιτιώδους χαρακτήρα των εμπράγματων δικαιοπραξιών (εμείς τουλάχιστο εισαγάγαμε την αρχή μόνο επί ακινήτων), κατ’ απόκλιση της αναιτιώδους για κινητά και ακίνητα ρωμαϊκής traditio.

Η νομολογία του ΑΠ γνώρισε διάφορες φάσεις, τις οποίες επεξεργάστηκε εκτε­νώς και σχολίασε μέχρι τώρα η ελληνική θεωρία, δεν είναι δε η παρούσα θέση η κατάλληλη, για να επιχειρηθεί μια εκ νέου ιστορική αναδρομή στο πρόβλημα[24]. Εκείνο που έχει εδώ μεγαλύτερη σημασία είναι να τονισθεί ότι οι δικαστές του ΑΠ θέλησαν σε όλη τη διαδρομή του προβλήματος να ενδύσουν την πολύ ρεαλιστική θέση ότι το εικονικό τίμημα δεν πρέπει να θέτει σε αμφισβήτηση το αποτέλεσμα και το κύρος της συνολικής συναλλαγής με νομικό περίβλημα. Με τον απώτερο αυτό στόχο της νομολογίας του ΑΠ θα ήταν δε άστοχο να διαφωνήσει κανείς, εκτιμώντας, βεβαίως, την αναστάτωση που θα επέφερε μια τέτοια λύση στις συναλλαγές. Επιφυλάξεις εγείρονται, αντίθετα, ως προς την επιχειρηματολογία που ακολου­θήθηκε. Από τη δεκαετία, του ’70 η νομολογία του ΑΠ στο συγκεκριμένο πρόβλη­μα παγιώθηκε σε δύο σημεία, που είναι εν συντομία τ’ ακόλουθα: Αφενός μεν, ότι η εικονική πώληση με το μικρότερο αναγραφόμενο τίμημα διασώζεται μέσω του μηχανισμού της μερικής ακυρότητας της ΑΚ 181, συνεπώς, η πώληση για το μι­κρότερο τίμημα είναι έγκυρη. Τη σκέψη αυτή διατύπωσε ο Λιτζερόπουλος[25], η οποία, αν και έχει σοβαρές δογματικές και ερμηνευτικές αδυναμίες[26], κέρδισε αμέσως την προτίμηση των ελλήνων δικαστών, κυρίως, γιατί προσέφερε ως από μηχανής θεός τη σανίδα σωτηρίας της εμπράγματης δικαιοπραξίας, διασώζοντας την πολυπόθητη αιτία της, ώστε να μπορεί αυτή πλέον ν’ αναπτύξει τα έννομα αποτελέσματά της. Αφετέρου δε, ως δεύτερος πυλώνας της θέσης του ΑΠ ήρθε η θέση ότι το μεγαλύτερο τίμημα, εφόσον καταβάλλεται από τον αγοραστή, δεν μπορεί ν’ αναζητηθεί παρά μόνον πέραν του ύψους της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου μέσω του θεσμού του αδικαιολογήτου πλουτισμού[27]^{, [28]}.

Η παραπάνω λύση πρόσφερε έτσι μια βολική διέξοδο στο πρόβλημα, χωρίς να το λύνει και οριστικά, καθώς τα συστηματικά προβλήματα παρέμειναν. Με τη δέουσα εδώ συντομία αξίζει να συνοψισθεί η κριτική που ασκήθηκε στην παραπάνω νομολογία. Κυρίαρχα είναι τα εξής δύο σημεία: Κατ’ αρχάς, η θέση περί μερικής ακυρότητας, η οποία παρά το πρακτικά ορθό αποτέλεσμα, στο οποίο η ίδια οδηγεί, είναι συστηματικά παράδοξη και αντιφατική. Διότι, πώς είναι δυνατόν να γίνεται λόγος για μερική ακυρότητα, όταν είναι βέβαιο ότι τα μέρη δεν θέλουν το μικρότερο εικονικό τίμημα παρά μόνο το μη αναγραφέν μεγαλύτερο[29]. Η ΑΚ 181 αποτελεί περίπτωση συμπληρωματικής ερμηνείας από το νόμο, συνεπώς, ισχύει όταν τα μέρη θέλουν το λιγότερο τίμημα, υπό τον όρο, όμως, ότι αγνοούσαν την απόλυτη ακυ­ρότητα. Αυτά, όμως, γνωρίζουν καλά την ακυρότητα της πώλησης και δεν αποκλείουν σε καμία περίπτωση αναζήτηση του καθολικού τιμήματος. Είναι βέβαιο ότι τα μέρη δεν θέλουν ως συμβιβαστική λύση μόνο το μικρότερο τίμημα χωρίς εφαρμογή συμπληρωματικά είτε του θεσμού του αδικαιολογήτου πλουτισμού ή, τέλος πάντων, χωρίς να διασφαλίζουν την καταβολή του συνολικού μη έγκυρου τιμή­ματος. Το γεγονός αυτό αποδεικνύουν περίτρανα οι ίδιες οι συναλλαγές, όπου συντάσσεται το εμφανώς μειωμένης αξίας αντέγγραφο[30], ενώ εκδίδονται και οι πολύ σημαντικότερες συναλλαγματικές για το μεγαλύτερο, πραγματικό τίμημα. Δεύτερο σημείο κριτικής είναι ότι η μέχρι πρόσφατα κυρίαρχη λύση προδίδει μια μάλλον παιδευτική λειτουργία της νομολογίας του ΑΠ, που φαίνεται να μη δίνει ιδιαίτερη σημασία στο τί πραγματικά θέλησαν τα μέρη. Ως αρνητικό θα πρέπει δηλ. να εκτιμηθεί το γεγονός ότι ο πωλητής δεν μπορεί τελικά ν’ αναζητήσει με κάποια νομική βάση το μεγαλύτερο τίμημα, που αποτέλεσε αναμφίβολα το λόγο, για τον οποίο ο πωλητής προέβη στη συναλλαγή.

Υπό το πρίσμα αυτού του δεύτερου στοιχείου, η θέση του ΑΠ καταλήγει τελικά σε άδικα αποτελέσματα. Η νομολογία του ΑΠ, που δέχτηκε τη δογματικά έωλη λύση της μερικής ακυρότητας, εξαντλεί τη σχολαστικότητα της στο ζήτημα του αδικαιολογήτου πλουτισμού. Ο αγοραστής αποκτά έτσι μέρος της αξίας πράγματος σε βάρος της περιουσίας του πωλητή, αφού γι’ αυτό το ποσοστό δεν κατέβαλε το αναλογούν τίμημα. Η λύση της μερικής ακυρότητας αφήνει δηλ. την εντύπωση ότι από το πρόσθετο τίμημα παραιτείται τελικά ο πωλητής, πράγμα που δεν είναι αληθές. Η μερική ακυρότητα οδηγεί, με άλλα λόγια, σ’ ένα αποτέλεσμα ad absurdum, αφού εμμέσως πλην σαφώς καταλήγει σε μικτή δωρεά, γεγονός που δεν ευσταθεί ενόψει των περιστατικών και των αιτιών απόκρυψης του πραγματικού τιμήματος από τα μέρη. Μπροστά σ’ αυτό τον φαύλο κύκλο, διερωτάται κανείς, αν υπάρχει άλ­λη διέξοδος, που θα λαμβάνει υπόψη τη κρίσιμη δικαιοπολιτικά διατήρηση της εγκυρότητας της εμπράγματης μετακίνησης, χωρίς, όμως, και να στραγγαλίζει ή ν’ αλλοιώνει την εξίσου σημαντική ιδιωτική αυτονομία, χωρίς, με άλλα λόγια, να παραποιεί ή ν’ αγνοεί αυτά που συμφώνησαν τα μέρη πραγματικά, έστω και άτυπα.

V

Σύμφωνα με την ελβετική λύση, από τη στιγμή που τηρήθηκε ένα συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνεπώς, υπάρχει ένας ορατός εξωτερικός τύπος, έστω ελαττωματικός, ο αγοραστής δεν μπορεί εκ των υστέρων να επικαλεστεί την ελαττωματικότητά του, όταν σκόπιμα συνέβαλε στην ελαττωματικότητά του. Έστω και μ’ έμμε­σο τρόπο, δηλ. με αναγωγή στην ΑΚ 281, αποκαθίσταται ο ελαττωματικός μεν αλ­λά υπαρκτός τύπος[31]. Η λύση αυτή προϋποθέτει, βεβαίως, ότι η μέχρι τώρα κυρίαρχη αλλά συστηματικά πλήρως αστήρικτη θέση περί μερικής ακυρότητας εγκαταλείπεται οριστικά. Φοβούμαι, εν τούτοις, παρά την αισιοδοξία που εξέφρασα σε άλλη ευκαιρία ότι η λύση αυτή, αν και συστηματικά ορθότερη, δύσκολα θα βρεί υποστηρικτές[32] και θα επηρεάσει την ελληνική νομολογία, αφού δεν διαφέρει θεαμα­τικά ως προς το αποτέλεσμα από τη λύση της πλήρως αστήρικτης θέσης για τη μερική ακυρότητα: Μ’ αυτό εννοείται κυρίως ότι και μέσω της ΑΚ 281, δεν διευκρινίζεται με ποιά νομική βάση θ’ αναζητηθεί το επιπλέον, μεγαλύτερο, ηθελημένο και άκυρο τίμημα, που δεν αναγράφεται στο συμβόλαιο της πώλησης. Εδώ, όμως, κρύβεται η καρδιά του προβλήματος. Ο γράφων είναι της γνώμης ότι θα πρέπει ν’ αναζητηθεί μια λύση που και το κύρος της εμπράγματης δικαιοπραξίας θα διασώζει και την αναζήτηση του μεγαλύτερου και ηθελημένου τιμήματος θα εγγυάται. Μια τέτοια λύση είναι δικαιοπολιτικά η ορθότερη, αφού δεν φαίνεται να παρανομούν τα μέρη, όταν αποκρύπτουν το τίμημα, καθώς δεν υπάρχει γενική υποχρέωση ν’ ακολουθούνται λύσεις από τους συμβαλλομένους που γεννούν αναγκαστικά μεγαλύτερο φόρο.

Η ανάγνωση της σχετικής βιβλιογραφίας και της σχετικής νομολογίας δημι­ουρ­γούν την εντύπωση ότι ενδόμυχη επιθυμία της θεωρίας είναι με κάποιο τρόπο να «τιμωρηθούν» τα μέρη για την ελεγχόμενη ηθικά συμπεριφορά τους ν’ αποκρύψουν το τίμημα. Ωστόσο, αυτό δεν μπορεί να είναι ορθό. Η απόκρυψη του τιμήματος δεν αποτελεί, ως γνωστό, περίπτωση «μαύρης αγοράς» (Schwarzmarkt). Θα πρέ­­πει να γίνει κατανοητό ότι είναι άλλο πράγμα η μαύρη αγορά και άλλο η αδιαφανής πώληση (Schwarzkauf)[33]. Αν δεχτεί κανείς το παραπάνω σκεπτικό ότι η αδιαφανής πώληση δεν είναι παράνομη πώληση, τότε η αναζήτηση μόνο του αναγρα­φέντος τιμήματος είναι αναμφίβολα άδικη. Προς αποκατάσταση αυτής της αδικίας δεν φαίνεται να υπάρχουν δε πολλές διέξοδοι, που θα διευκόλυναν αναζήτηση της πραγματικής αξίας του πράγματος που έγκυρα αλλάζει χέρια. Η λύση θα πρέπει αναγκαστικά ν’ αναζητηθεί στο δίκαιο του αδικαιολογήτου πλουτισμού, αφού δικαιοπρακτική δέσμευση για το επιπλέον τίμημα δεν υπάρχει.

Η θεωρία δεν αναζήτησε μέχρι τώρα την εφαρμογή του αδικαιολογήτου πλουτισμού στη μόνη συστηματικά πρόσφορη κατεύθυνση, αφού δεν ασχολήθηκε με το σκεπτικό της condictio ob rem, δηλ. της αξίωσης για μη επακολουθήσασα αιτία. Ποιό είναι ακριβέστερα εδώ το σκεπτικό; Ο πωλητής που δέχεται ν’ αναγραφεί το μικρότερο τίμημα με κίνδυνο να μην το εισπράξει από τον ενδεχόμενα ασυνεπή αγοραστή, δέχεται στην πραγματικότητα να επιχειρηθεί πώληση συνοδευόμενη άτυπα με τη βάσιμη προσδοκία ότι θα καταβληθεί κάποτε και το επιπλέον τίμημα από τον αγοραστή, το οποίο αναμφίβολα δεν επιθυμεί να χαρίσει. Αυτό είναι άλλωστε, ακριβώς, και το νόημα του αντεγγράφου και των συναλλαγματικών που κατά κανόνα εκδίδονται από τον αγοραστή εις διαταγήν του πωλητή. Ο πωλητής δηλ. δεν χαρίζει το παραπάνω τίμημα αλλά είναι βέβαιος ότι θα καταβληθεί, αλλιώς δεν θα προέβαινε στη συναλλαγή. Αυτή του η πρόσθετη προσδοκία, που με όρους αγγλικής ορολογίας θ’ αποτελούσε μια gentlemen agreement, δεν είναι προϊόν δικαιοπρακτικής δέσμευσης, ούτε μπορεί να θεωρηθεί σιωπηρός όρος της πώλησης, ούτε πολύ περισσότερο συνιστά δικαιοπρακτικό θεμέλιο. Αγγίζει λειτουργικά όλα τα παραπάνω μορφώματα, χωρίς να είναι τίποτε από αυτά. Το μεγαλύτερο τίμημα παραμένει σε κάθε περίπτωση άκυρο[34]. Αν δεν είναι, όμως, σε δογματικό επίπεδο κάτι από τα παραπάνω, θα είναι κάτι εννοιολογικά και λειτουργικά λιγότερο με νομική, πάντως, σημασία[35]. Η έγκυρη λόγω ΑΚ 181 μεταβίβαση του ακινήτου ενέχει, κα­τά τη γνώμη του γράφοντος, έναν συγκεκαλυμμένο αλλά ορατό, με προσεκτικότε­ρη ματιά, σκοπό επίδοσης του πωλητή, προκειμένου να καταπειστεί ο αγοραστής να καταβάλλει το πρόσθετο τίμημα[36]. Αυτή η καταβολή θα πρέπει, όμως, να στηρίζεται σε νόμιμη αιτία, που θα ενσωματώνει την προς επακολούθηση αιτία, γιατί μόνη της η καταβολή δεν αποτελεί, βεβαίως, αιτία. Είναι απλώς διαθετική δικαιοπραξία[37]. Αν αυτή η νόμιμη, συνεπώς, ενοχική αιτία δεν επακολουθήσει, τότε και μό­νο τότε η έγκυρη λόγω ΑΚ 181 εμπράγματη μετακίνηση είναι δικαιοπολιτικά έωλη, είναι, με άλλα λόγια, αδικαιολόγητη. Η αιτία αυτή δεν μπορεί, όμως, να είναι άλλη από μια νέα επικυρωτική δικαιοπραξία (πώληση), που θα καταγράφει τελικά συμβολαιογραφικά και το υπερβάλλον πραγματικό τίμημα. Για το μέρος δηλ. που η πώληση ακυρώνεται λόγω ΑΚ 159, και εφόσον έχουμε να κάνουμε με μερική ακυρότητα (ΑΚ 181), έρχεται ως αιτία αυτή ακριβώς η αναμενόμενη στο μέλλον επίδοση του υπολειπόμενου τιμήματος μέσω συμβολαιογραφικής επικύρωσης και του υπερβάλλοντος τιμήματος. Ακριβώς, αυτές τις περιπτώσεις έρχεται, ως γνωστό, ν’ αντιμετωπίσει και ν’ αποκαταστήσει η cοndictio ob rem[38] (causa futura)[39]. Η αιτία[40], με άλλα λόγια, για την εγκυρότητα της εμπράγματης δικαιοπραξίας της κυ­ριότητας του ακινήτου δεν είναι μόνο η μερικώς έγκυρη πώληση[41], όπως μέχρι σήμερα γινόταν δεκτό, αλλά το σύμπλεγμα αυτής με την προσδοκία ότι θα επακολουθήσει η καταβολή και του υπολειπομένου, στο μεταξύ, επικυρωθέντος τιμήματος. Συνεπώς, αν ο αγοραστής αργότερα αποφασίσει εκ του πονηρού να μην εξοφλήσει το τίμημα, διατρέχει τον κίνδυνο, να στραφεί εναντίον του ο πωλητής με αγωγή αδικαιολογήτου πλουτισμού λόγω της condictio ob rem, με την οποία θα ζητά από αυτόν επιστροφή της αρχικά έγκυρης εμπράγματης δικαιοπραξίας της κυριότητας, δηλ. θα του ζητά επιστροφή της κυριότητας του ακινήτου, επειδή ο αγοραστής δεν τήρησε την υπόσχεσή του, που έδωσε κατά την επίδοση της κυριότητας του ακινήτου, δηλ. να συνομολογήσει στην επικύρωση της πώλησης με το μεγαλύτερο τίμημα[42]. Με την άποψη αυτή επέρχεται πλήρης εναρμόνιση με το περιεχόμενο της ΑΚ 181, που απαιτεί συναίνεση των συμβαλλομένων κατά τη λύση της μερικής ακυρότητας, χωρίς να υπονοείται δωρεά. Αυτό που λείπει, για να είναι δικαιολογημένη η μεταβίβαση της κυριότητας είναι η επικύρωση με συμβολαιογραφικό έγγραφο (ΑΚ 183) και του υπολειπομένου τιμήματος. Η λύση αυτή είναι η δικαιότερη τελικά, διότι και την ιστορία του προβλήματος λαμβάνει υπόψη και τα πραγματικά και τα κρίσιμα δικαιοπολιτικά δεδομένα δεν αγνοεί. Τέλος, διορθώνει και τη λύση της νομολογίας του ΑΠ, που περιορίζεται μόνο σε αναζήτηση του αναγρα­φέντος τιμήματος. Η condictio ob rem πιέζει έτσι έμμεσα ν’ αποδοθεί το πράγματι ηθελημένο υψηλότερο τίμημα με τήρηση νέου συμβολαίου, αφού σε τελική ανάλυ­ση μόνο αυτό συμφώνησαν και θέλησαν πράγματι τα μέρη. Μόνο δε έμμεσα ασκεί­ται στον αγοραστή πίεση να εξοφλήσει το τίμημα που αρχικά υποσχέθηκε. Αν δεν καταβληθεί τελικά το πραγματικό μεγαλύτερο τίμημα ασκείται από τον πωλητή η condictio ob rem, αν πάλι αυτό καταβληθεί χωρίς να επιχειρηθεί η επικυρωτική δικαιοπραξία, βρίσκει εφαρμογή η ΑΚ 905 για εν γνώσει καταβολή αχρεώστητης παροχής μέχρι του ύψους της αντικειμενικής αξίας του πράγματος.

Όπως και να έχει το πράγμα, η φορολογική μεταχείριση του αγοραστή δεν θα πρέπει να συσκοτίσει την εκτίμηση των περιστατικών από την οπτική γωνία του ιδιωτικού δικαίου[43]. Η θέση του ΑΠ ότι μόνο το αναγραφόμενο τίμημα θα πρέπει ν’ αναζητείται, προσδίδει στο ανώτατο δικαστήριο μια παιδευτική νοοτροπία, που δεν την έχει ανάγκη και είναι επιπλέον μειωμένης αποτελεσματικότητας. Ο ΑΠ διαφυλάσσει χωρίς να τιμωρεί με γενικοπροληπτική αξιολόγηση για αποφυγή κάθε ανέντιμης και ασυνεπούς συμπεριφοράς σε άλλους κλάδους του δικαίου τη λειτουργία των συναλλαγών, τη στιγμή που είναι ιδιαιτέρως αμφίβολο αν η απόκρυψη του τιμήματος είναι παράνομη συμπεριφορά. Δεν είναι δε, κατά τη γνώμη του γράφοντος, έργο της νομολογίας των πολιτικών δικαστηρίων να επικρίνει μια αθέμιτη, φορολογικώς, συμπεριφορά, όπως είναι η μη αναγραφή του καθολικού τιμήματος, όταν η δικαιοπραξία που είναι προϊόν μιας τέτοιας βούλησης δεν είναι κατ’ ΑΚ 174 παράνομη[44] αλλά να διαπιστώνει, αν αυτή η συμπεριφορά συνιστά και αθέμιτη εκδήλωση της δικαιοπρακτικής ελευθερίας ή προσβάλλει με άλλο τρόπο τις συναλλαγές. Κάτι τέτοιο, όμως, δεν συμβαίνει. Τα πράγματα θα ήταν, βεβαίως, πολύ διαφορετικά, μόνο εφόσον ο νόμος προέβλεπε ρητή διάταξη, η οποία θ’ απαγόρευε την αναγραφή ψευδούς τιμήματος. Συνεπώς, η πώληση θα ήταν άκυρη τότε λόγω ΑΚ 174, αφού το τίμημα αφορά περιεχόμενο της σύμβασης πώλησης, οπότε θα ήταν συζητήσιμη και η σύζευξη με την ΑΚ 181[45]. Η συνδυαστική εφαρμογή της ΑΚ 159 με την ΑΚ 181, όπως συμβαίνει μέχρι τώρα, δεν επιτρέπει αντίθετα καθόλου το συμπέρασμα ότι το πραγματικό μεγαλύτερο τίμημα είναι παράνομο[46] και συνεπώς θα πρέπει ν’ αποκλείεται εξ ορισμού η αναζήτηση του τελευταίου στο σύνολό του με κάποια νομική βάση ή κατασκευή.

VI

Γιατί τώρα όλα τα παραπάνω διατυπώνονται με αφορμή την αναφερόμενη στον υπότιτλο, πρόσφατη απόφαση του ΑΠ; Η συγκεκριμένη απόφαση ομολογεί ότι, αν ο αγοραστής εξέδωσε συναλλαγματικές για το πραγματικό μη αναγραφέν τίμημα δεν μπορεί να αρνηθεί την εξόφλησή τους, εγείροντας στη σχετική δίκη για την έκδοση διαταγής πληρωμής ένσταση ουσιαστικού δικαίου, ισχυριζόμενος ότι δεν υφίσταται τέτοια κύρια οφειλή, που «ασφαλίζεται» με την έκδοση της συναλλαγματικής. Η νομική βάση για τη στήριξη της υποχρέωσης του αγοραστή από τη συναλλαγματική είναι, κατά την εν λόγω απόφαση, η ΑΚ 281. Μ’ αυτή την επιχειρηματολογία του ο ΑΠ ρέπει, βεβαίως, εκ νέου προς την γνωστή και πλήρως κατανοητή κατεύθυνση διαφύλαξης της ζώσας και μη ανατρέψιμης πραγματικότητας, η λύση, όμως, που αναζητά, δεν είναι παρά ένας νέος σολομόντειος συμβιβασμός, ανάλογος της ΑΚ 181. Η ΑΚ 281 εκβιάζεται να προσφέρει και στα πιο παράδοξα, όπως αυτά εδώ, συμφραζόμενα την αναγκαία αλλά ελεγχόμενη βάση αποκατάστασης του κοινού περί δικαίου αισθήματος. Η αναγωγή αυτή δεν μπορεί να είναι, όμως, ορθή. Η εν λόγω διάταξη μπορεί ν’ αναλάβει ρόλο αποκατάστασης του ελλείποντος τύπου, δεν μπορεί, όμως, να γεννήσει οφειλή εκ του μηδενός[47]. Η οφειλή βρίσκει έρεισμα σε δικαιοπραξία είτε στο νόμο με ρητές διατάξεις. Η ΑΚ 281 δεν μετατρέπει το αναιτιώδες αξιόγραφο της συναλλαγματικής σε αιτιώδη δικαιοπραξία. Η ΑΚ 281 δεν είναι, με άλλα λόγια, ex lege causa. Η θέση του ΑΠ για την ΑΚ 281 υπερβαίνει, συνεπώς, τα όρια του μηχανισμού της καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, το οποίο προϋποθέτει δικαίωμα που γεννήθηκε έστω ελαττωματικά από άλλο λόγο. Άλλωστε δεν αμφισβητείται το κύρος αυτού καθαυτού του αξιογρά­φου για να έχει νόημα η αναγωγή στην ΑΚ 281 αλλά της υποκρυπτόμενης αιτίας του. Η νομολογία του ΑΠ θα ήταν, λοιπόν, πιο ειλικρινής, αν αντί να επιλέξει όλη αυτή την κατασκευή με χρήση και εφαρμογή της ΑΚ 281 σε δίκη για διαταγή πληρωμής για τις αναιτιώδεις συναλλαγματικές, διαπίστωνε πολύ απλούστερα ότι λόγω της ΑΚ 281 η ακυρότητα της πώλησης λόγω ΑΚ 159 δεν εκτείνεται και στην εμπράγματη δικαιοπραξία της κυριότητας του ακινήτου, για την οποία τηρήθηκε τύπος. Με άλλα λόγια, θα μπορούσε να ισχυριστεί ο ΑΠ ότι είναι καταχρηστική η επίκληση της έλλειψης αιτίας, όταν για την εμπράγματη, που είναι αιτιώδης, τηρήθηκε ο τύπος, ενώ πρόκειται για την ειδική συλλογιστική της εικονικής δικαιοπραξίας. Συνεπώς, θα μπορούσε χωρίς περιστροφές να χρησιμοποιήσει την ΑΚ 281 ως βάση για τη διάρρηξη και διάσπαση της αρχής του αιτιώδους της ΑΚ 1033, όταν πρόκειται για εικονική ενοχική πώληση, όχι για να κατασκευάσει εκ του μηδενός οφειλή. 

VII

Κλείνοντας αυτές τις σκέψεις, ας μου επιτραπεί η διατύπωση και μιας άλλης, ίσως τολμηρότερης εδώ σκέψης, η οποία προσπαθεί ν’ αντιμετωπίσει το ίδιο πρόβλημα μέσω του ειλικρινέστερου μηχανισμού της praeter legem ερμηνείας. Σε άλλη ευκαιρία[48], στην οποία αντικείμενο πραγμάτευσης ήταν η έννοια της καλυπτόμενης δικαιοπραξίας στην ΑΚ 138 παρ. 2, πρότεινα να θεωρηθεί ως καλυπτόμενη δικαιοπραξία η εμπράγματη δικαιοπραξία, όταν αυτή αφορά σε ακίνητα. Αντικείμενο πρότασης ήταν δηλ. έμμεσα η διάρρηξη της αρχής της ΑΚ 1033, μόνο στο ειδικότερο σκεπτικό της εικονικής δικαιοπραξίας. Είμαι βαθύτατα πεπεισμένος ότι ο αστικός κώδικας στο ζήτημα αυτό εμφανίζει κενό νόμου, εξαιτίας της βασικής του τοποθέτησης που αρνείται γενίκευση της αρχής του αναιτιώδους για όλες τις εμ­πρά­γματες δικαιοπραξίες, απ’ όπου προκύπτει η παράδοξη συνέπεια να μην λαμβά­νει ο νόμος μέριμνα για την περίπτωση όπου είναι μεν εικονική η ενοχική δικαιοπραξία, όχι, όμως, και η εμπράγματη δικαιοπραξία. Στην περίπτωση δηλ. αυτή τα μέρη δεν θέλουν την ενοχική δικαιοπραξία ως έχει, θέλουν, όμως, σε κάθε περίπτω­ση την εμπράγματη. Δεν υπάρχει δε καμία αμφιβολία ότι είναι άδικο η εικονικότητα με την ακυρότητα που συνεπάγεται να συμπαρασύρει και την εμπράγματη που δεν είναι εικονική, είναι, όμως, αιτιώδης. Αυτό ξεπερνά τη βαθύτερη δικαιοπολιτική αιτία ρύθμισης της εικονικότητας με συνέπεια την ακυρότητα, που είναι ακριβώς η προστασία της ιδιωτικής αυτονομίας και όχι ο στραγγαλισμός της μέσω του ατυχούς θεσμού του αιτιώδους χαρακτήρα της εμπράγματης δικαιοπραξίας επί ακινήτων. Έχοντας δε απόλυτη συνείδηση του γεγονότος ότι η γλωσσική διατύπωση της ΑΚ 138 παρ. 2 δεν το επιτρέπει, πρότεινα για λόγους διευκόλυνσης των συναλλαγών μια praeter legem ερμηνεία της έννοιας της καλυπτόμενης δικαιοπραξίας, που θα μπορούσε να οδηγήσει σε τελολογική συστολή της ΑΚ 1033, ώστε να επέρχεται τελικά περιστολή της εμβέλειας αυτής της διάταξης, όταν πρόκειται για τη συλλογιστική των εικονικών δικαιοπραξιών. Έτσι καταλήγουμε, διασπώντας συνειδητά αλ­λά όχι αδικαιολόγητα το σύστημα στην επιθυμητή και δικαιοπολιτικά ορθή λύση. Η διάσπαση αυτή είναι μεν praeter αλλά inter legem, γιατί η εικονικότητα αφορά στην ενοχική και όχι στην εμπράγματη δικαιοπραξία. Η λύση αυτή, που είναι, βεβαίως, πολύ τολμηρή, καλύπτει το διαπιστωμένο κενό νόμου και είναι, πάντως, από συστηματική άποψη, κατά την γνώμη του γράφοντος, πολύ πιο ειλικρινής από την μέχρι τώρα κυρίαρχη αλλά ελεγχόμενη συστηματικά αντίληψη περί μερικής ακυρότητας[49], αποτρέπει δε τις παλινωδίες στο θέμα του αδικαιολογήτου πλουτισμού, που στην πραγματικότητα δεν είναι τίποτε άλλο παρά συγκάλυψη των αδικιών που ενέχει η συνύπαρξη του αιτιώδους χαρακτήρα της εμπράγματης δικαιοπραξίας που αφορά σε ακίνητα με το θεσμό της εικονικότητας.

VIII

Ας συνοψίσουμε, λοιπόν, τώρα τα συμπεράσματά μας σχετικά με το πρόβλημα του εικονικού τιμήματος:

Πρώτον, ενδεχόμενη άρνηση εφαρμογής του θεσμού του αδικαιολογήτου πλου­τισμού διέπεται από υπερβολικό στις μέρες μας σχολαστικισμό, καθώς στηριζόμενη σε ελεγχόμενα δογματικά επιχειρήματα ανέχεται ν’ αποκτά ο αγοραστής πλουτισμό που δεν τον δικαιούται. Και ενώ δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η στάση του αγοραστή ν’ αποκρύπτει το πραγματικό τίμημα για φορολογικούς λόγους δεν είναι και η εντιμότερη[50] – χωρίς παρ’ όλα αυτά να είναι και παράνομη με την αυστηρή έννοια του όρου –, θα ήταν υπερβολικό αυτός ο ανέντιμος αγοραστής να επικροτείται τελικά για την ανεντιμότητά του μ’ έναν ανέλπιστο πλουτισμό. Η έννομη τάξη εμφανίζεται με μια τέτοια λύση ασυνεπής, αυτοσαρκαζόμενη και κυρωτική έναντι των συναλλασσόμενων, επειδή δεν μπόρεσε να τους συλλάβει φορολογικά.

Δεύτερον, η λύση της μερικής ακυρότητας, παρ’ ότι συστηματικά διαβλητή, έχει επικρατήσει, αφού είναι ως προς τ’ αποτελέσματά της συμβιβαστική. Θα πρέπει, όμως, για να είναι πλήρως δίκαιη να συνοδεύεται από συμπληρωματική αναγωγή στο θεσμό του αδικαιολογήτου πλουτισμού. Την ανάγκη αυτή διείδε σωστά η νομολογία του ΑΠ, δεν προσδιόρισε, όμως, με ακρίβεια το λόγο, για τον οποίο βρίσκουν εφαρμογή οι διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού. Εν προκειμένω, πρόκειται για condictio ob rem του πωλητή. Αιτία δηλ. της εμπράγματης δικαιοπραξίας, με την οποία μεταφέρεται έγκυρα η κυριότητα του ακινήτου στον αγοραστή, δεν είναι μόνο η μερικά έγκυρη πώληση, όπως μέχρι τώρα γίνεται δεκτό, αλλά παράλληλα και η καταβολή του υπερβάλλοντος και μόνον ηθελημένου πραγματικού τιμήματος, που θα στηρίζεται σε μια νέα επικυρωτική για το συνολικό τίμημα δικαιοπραξία. Αν η αιτία αυτή δεν επακολουθήσει, συνεπώς, αν ο αγοραστής δεν καταρτίσει το νέο συμβόλαιο, ο πωλητής θα μπορεί να εγείρει την condictio ob rem, για ν’ ανατρέψει την έγκυρη αρχικά εμπράγματη δικαιοπραξία, που αφορά την κυριότητα επί του ακινήτου. Αν πάλι αυτό καταβληθεί χωρίς να λάβει χώρα επικυρωτική δικαιοπραξία, δεν θ’ αναζητείται το καταβληθέν λόγω της ΑΚ 905[51].

Τρίτον, αν τα παραπάνω δεν γίνουν δεκτά, συζητήσιμη είναι η αξιοποίηση της ΑΚ 281 ως μέσου διάρρηξης της αρχής του αιτιώδους για εμπράγματες δικαιοπραξίες που αφορούν σε ακίνητα στο ειδικότερο περιστατικό της εικονικής πώλησης. 

IX

Φαίνεται, πάντως, ότι στο θέμα που μόλις εξετάστηκε, δεν έχει ακόμη ειπωθεί η τελευταία λέξη. Το ζήτημα μοιάζει δογματικά με γόρδιο δεσμό και η ιστορία έχει αποδείξει ότι οι γόρδιοι δεσμοί συνήθως κόβονται παρά λύνονται. Αυτό σημαίνει νομοθετική παρέμβαση ακόμη και σε φορολογικό επίπεδο[52]. Ανεξάρτητα από τις φορολογικές παραμέτρους, θα πρέπει, όμως, να γίνει σαφές ότι, αν ο νομοθέτης θέ­λει να θεωρείται το πραγματικό αλλά μη αναγραφόμενο τίμημα παράνομο, θα πρέπει να το δηλώσει ρητά. Ενόσω αυτό δεν συμβαίνει, δεν υπάρχει κανείς λόγος να μην αναζητάται συνολικά το τίμημα. Ενόψει αυτής της παραδοχής, θα ήταν ίσως προτιμότερο να επιλεγεί εξ αρχής από τη νομολογία μια επιχειρηματολογία, η οποία θα ομολογούσε χωρίς περιστροφές ότι το νομικό μας σύστημα επιδέχεται σε ακραίες περιπτώσεις, όπως είναι και ετούτη εδώ, διορθώσεις contra ή praeter le­gem. Ο γρίφος δημιουργείται από το γεγονός ότι η εμπράγματη μετακίνηση ακινήτων δεν είναι αναιτιώδης. Μια τέτοια ομολογία και μια διόρθωση της εστίας, ακριβώς, του προβλήματος θα μας απήλλασσε από την ατέρμονη και αδικαιολόγητη πε­ριπέτεια ιδεών και εννοιών, που ζούμε εδώ και δεκαετίες με το νομολογιακό χειρισμό του προβλήματος του εικονικού τιμήματος. Η λύση δεν μπορεί να είναι παρά στην κατεύθυνση διάρρηξης του αιτιώδους χαρακτήρα, που εισάγει η μάλλον αναχρονιστική ΑΚ 1033. Το νέο εθνικό κτηματολόγιο (ν. 2664/98)[53] έπρεπε να σημάνει όχι μόνο το τέλος των υποθηκικών βιβλίων τυπικής και όχι ουσιαστικής δημοσιότητας αλλά και το τέλος του αιτιώδους χαρακτήρα των εμπράγματων μετακινήσεων. Η ρωμαϊκή traditio φαίνεται να είναι ανυπέρβλητη και πολύ μπροστά από την εποχή της. Αυτός είναι και ο λόγος που σε χώρες που την υιοθέτησαν, δεν συζητήθηκε ποτέ σοβαρά το ενδεχόμενο ανατροπής της. Ο διπολισμός μεταξύ ενοχικής αιτίας και εμπράγματου αποτελέσματος, που υιοθέτησε η ελληνική έννομη τάξη, κατ’ απόκλιση των γαλλικών προτύπων, μπορεί μόνον τότε να μην αποβεί μοιραίος για τις συναλλαγές, όταν συνοδεύεται από γενίκευση της αρχής του αναιτιώδους[54]. Δυστυχώς, tertium non datur!